Vendre un appartement en succession à Lyon

L'essentiel

Vendre un appartement reçu en héritage est souvent une étape délicate, à la fois sur le plan humain et juridique. Les héritiers deviennent propriétaires ensemble, en indivision, et doivent s'accorder pour vendre. Le notaire, qui est l’interlocuteur de référence, et l'agence jouent chacun un rôle clé dans ce projet.

Étape 1 : le règlement de la succession chez le notaire

Le notaire identifie les héritiers, établit l'acte et dresse l'inventaire du patrimoine. Pour un bien immobilier, il établit une attestation de propriété au nom des héritiers : c'est elle qui permet ensuite de déclencher le projet de vente.

Une valeur doit alors être déclarée pour l'appartement dans la déclaration de succession.

Et cette valeur a son importance : elle sert de base au calcul des droits de succession, mais aussi, plus tard, au calcul d'une éventuelle plus-value. Une estimation professionnelle permet de la fixer au plus juste ; d’ailleurs le notaire demande le plus souvent au moins deux avis de valeur de la part de professionnels de l’immobilier.

Étape 2 : l'accord des héritiers

En indivision, la vente d'un bien nécessite l'accord de tous les indivisaires. Les décisions de gestion courante peuvent être prises à la majorité des deux tiers, mais pas la vente.

En cas de blocage, la loi prévoit une procédure : les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Si les autres ne s'y opposent pas dans un délai de trois mois, ou si le tribunal l'autorise, la vente peut avoir lieu, en principe aux enchères (article 815-5-1 du Code civil).

Cette voie reste longue, c'est pourquoi un accord amiable est presque toujours préférable.

Étape 3 : estimer et préparer le bien

Un appartement de succession est souvent occupé depuis longtemps : décoration datée, travaux à prévoir, DPE à refaire. Quelques actions simples font la différence :

• Vider et nettoyer le logement, au besoin avec un service de débarras. Chez Century 21 Rive Gauche, nous proposons un service clés-en-mains à nos clients, et nous faisons établir dans ce cadre un devis à valider, avant de recevoir sur place l’équipe de la société sélectionnée en cas de besoin ou de gestion à distance des héritiers.
• Réaliser les diagnostics obligatoires, dont le DPE
• Fixer un prix réaliste à partir des ventes comparables, en tenant compte des travaux
• Désigner un interlocuteur unique parmi les héritiers pour simplifier les échanges. Il est à noter qu’en cas d’offre d’achat, chaque héritier devra tout de même formuler son acceptation.

Étape 4 : la vente

Une fois l'attestation de propriété établie, la vente se déroule comme une vente classique : mise en commercialisation, offre, compromis, puis acte authentique. Tous les héritiers signent, directement ou par procuration.

Seul point notable : les honoraires de l’agence immobilière sont nécessairement à la charge des acquéreurs.

Le prix de vente revient aux héritiers selon leurs droits, après remboursement des éventuelles dettes de la succession.

La question de la plus-value

La résidence principale du vendeur est exonérée de plus-value, mais un appartement hérité n'est généralement pas la résidence principale des héritiers. La plus-value est alors calculée par rapport à la valeur retenue dans la succession, et la durée de détention court à partir de la date du décès. Des abattements s'appliquent selon cette durée, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Votre notaire en fera le calcul le moment venu.

Notre accompagnement Century 21 Rive Gauche

Nous accompagnons régulièrement des familles dans la vente d'un bien en succession, avec écoute et discrétion : estimation argumentée, coordination avec le notaire, débarras, diagnostics, et un interlocuteur unique pour tous les héritiers.

Questions fréquentes

Peut-on vendre avant la fin de la succession ?

La vente suppose que l'attestation de propriété soit établie par le notaire. Il est en revanche possible de préparer la vente (estimation, débarras, diagnostics) en parallèle.

Que faire si un héritier refuse de vendre ?

Privilégier le dialogue, éventuellement avec l'aide du notaire. À défaut, les héritiers détenant deux tiers des droits peuvent engager la procédure prévue par l'article 815-5-1 du Code civil.

Faut-il refaire le DPE ?

Oui, si le DPE existant n'est plus valide : il est obligatoire pour mettre le bien en vente.

Parlons de votre situation

Demandez une estimation confidentielle : nous prenons le temps de comprendre votre situation familiale et votre calendrier.

Sources

• Notaires du Grand Paris, « L'indivision successorale » — unanimité, majorité des deux tiers, article 815-5-1 du Code civil